Comprendre l’utilité d’une licitation pour mettre fin à l’indivision

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Le contrat écrit au moment de l’achat définit la nature de la propriété. La loi de Jersey reconnaît deux formes de propriété : la copropriété et la propriété en commun. À moins qu’il n’y ait un libellé explicite dans le contrat stipulant qu’il doit y avoir copropriété, la présomption en droit de Jersey est que la copropriété se fait par propriété commune.

Différences en termes de copropriété

La différence la plus importante entre les types de copropriété est ce qui se passe au décès de l’un des propriétaires.

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Copropriétaires

La plupart des couples mariés achètent des biens en tant que copropriétaires. Au décès d’un copropriétaire, son intérêt dans le bien est transféré au copropriétaire survivant.

Un copropriétaire ne peut pas transférer la propriété de sa part du bien à quelqu’un d’autre sans l’accord et la participation de l’autre propriétaire.

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Un copropriétaire ne peut pas hypothéquer séparément son intérêt dans le bien immobilier pour l’autre propriétaire.

Propriétaires en commun

À la mort d’un propriétaire en commun, leur intérêt pour le bien est transmis à leurs héritiers.

Lorsque les biens sont hérités par plusieurs parties, par exemple les membres d’une famille, la propriété se fait par propriété commune. Un ou plusieurs peuvent vouloir vendre la propriété pour libérer sa valeur. Si tous ne sont pas d’accord, la vente peut être forcée.

La propriété commune peut ne pas être simultanée dans certaines circonstances. Par exemple, chacun des trois propriétaires peut jouir de sa terre pendant un an sur trois.

Un propriétaire commun peut transférer la propriété de sa part dans un bien immobilier à tout moment sans avoir besoin de l’accord des autres propriétaires communs. Si un propriétaire en commun souhaite transférer ses intérêts à plus d’une personne, il doit demander un avis juridique, car cela entraînerait une augmentation du nombre total de « parts » dans le bien immobilier. Cela n’est peut-être pas autorisé.

Testaments et héritage

Les dispositions d’un testament ne peuvent l’emporter sur les droits et obligations des copropriétaires tels que reconnus par la common law.

Vente forcée : licitation

En vertu de la loi de Jersey, personne n’est obligé de rester en copropriété s’il souhaite se retirer. Un copropriétaire, qu’il soit conjoint ou en commun, peut obliger les autres copropriétaires à se joindre à eux pour mettre fin à la copropriété. Si les autres copropriétaires ne sont pas d’accord, le tribunal peut être invité à ordonner que le bien soit vendu aux enchères et que le produit soit divisé. C’est ce que l’on appelle la common law d’une action en licitation.

Si une ordonnance est accordée par le tribunal et que les copropriétaires n’acceptent toujours pas de coopérer à la vente, le vicomte adjoint sera autorisé à agir au nom du propriétaire réticent pour réaliser la vente.

Le fait que la vente doit se faire par vente aux enchères permet à tout copropriétaire d’enchérir et donc d’augmenter le prix ou d’acheter la propriété pour lui-même.

Vente forcée lors d’une procédure de divorce

La menace d’une vente forcée du domicile conjugal pourrait nuire aux négociations pendant la procédure de divorce. Pour cette raison, la Division de la famille de la Royal Court peut ordonner une la vente forcée soit retardée ou suspendue pendant une période spécifiée par la Cour afin que les questions relatives à la vente du bien puissent être discutées sans pression.

Modifications apportées à la propriété

Les copropriétaires ne peuvent pas modifier les biens détenus en commun, sauf avec l’accord de tous. Si une modification est apportée contre la volonté d’un copropriétaire, un avis juridique devrait être recommandé pour demander la réintégration ou l’indemnisation.

Une licitation faisant cesser l’indivision est un processus juridique qui permet aux co-propriétaires d’une propriété indivise de vendre leur part et elle peut être entamée si les biens ne sont pas déjà soumis à la loi sur la copropriété. Si une vente directe n’est pas possible, ce type de processus met fin à l’indivision en permettant aux propriétaires des droits égaux sur le bien immobilisé ou divisible (par exemple, un immeuble ou du terrain) de procéder à sa vente par appel d’offres et de répartir ensuite les bénéfices obtenus. Les intérêts personnels des copropriétaires ne doivent pas nécessairement être harmonieux : ils peuvent diverger quant au prix qu’ils souhaitent pour leurs parts respectives, ainsi que quant aux moyens appropriés pour remplir cette mission.

Licitation faisant cesser l’indivision se réfère généralement à un avocat spécialisé qui agit comme « Commissaire-priseur » et organise la vente aux enchères publique tout en veillant à ce que chacun soit traitée équitablement pendant le processus. Le notaire jouera également un rôle important puisque son expertise sera indispensable afin que tous les documents requis soient correctement présentés devant le tribunal compétent et acceptables par tous les participants impliqués(les parties participantes). Une fois qu’un accord a était conclue entre les diffèrentes parties ,cela peut prendre plusieurs semaines avant qu’une audience finale puisse aboutir. Cependant ,lorsque cela arrive ,il est très rare qu’aucun compromis ne survive sans affronter des obstacles supplémentaires; il est donc prudent dans chaque cas particulier d’avoir recours aux services professionnels proposés par un expert qualifiée en matière immobilière pour s’assurer que toutes conditions ont effectivement était convenues de manière satisfaisante.

Une licitation faisant cesser l’indivision est un mécanisme qui peut être employé pour résoudre une indivision. Une indivision se produit lorsqu’une propriété, bien ou autre forme de biens est partagée entre plusieurs parties et chacun d’entre eux possède un intérêt proportionnel à la valeur totale des biens concernés. Par exemple, si quatre personnes partagent un terrain ayant une valeur totale de 100 000 euros, chaque partie détiendra alors 25 % du total. La plupart du temps, ces situations sont le fruit d’héritages ou donations non organisés préalablement par ceux qui en héritent et les problèmes surviennent souvent au moment de la vente des biens en cause.

Afin de remettre les différents copropriétaires sur la même longueur d’ondes et pouvoir vendre les biens sans aucun conflit entres eux, il suffit parfois simplement que chacune des parties évalue le prix estimatif dont elle serait satisfaite afin que tout le monde soit content. Cependant, il arrive fréquemment que malgré plusieurs tentatives on ne parvienne pas à faire consensus et donc procèder aux transactions ncessaires pour sortir de l’indivison.C’est alors qu’intervient la possibilitée d‛employer une licitation faans cesser l’indivalsion comme solution ultime pour mettre fin aux impasses liés à ces moments critiques.