Des plafonds, il en existe à tous les étages de la fiscalité française. Mais rares sont ceux qui ont autant d’impact sur votre portefeuille que celui de la loi Pinel. Derrière la promesse d’une réduction d’impôts, une condition simple mais implacable : le locataire doit présenter un revenu qui ne dépasse pas un certain seuil. Voici ce qu’il faut comprendre pour ne pas voir filer l’avantage fiscal entre vos doigts.
Limite des ressources locataires dans la loi PINEL 2021.
Impossible de profiter de la réduction Pinel sans respecter un critère incontournable : louer votre bien à un locataire dont les ressources restent sous la barre fixée par l’administration fiscale. Manquer cette étape, c’est s’exposer à la perte pure et simple de l’avantage fiscal. Mais rien n’est figé : il reste possible d’ajuster le tir en cas d’erreur.
Avant de signer le bail, il faut donc impérativement vérifier la situation financière de votre futur locataire. Le seuil à ne pas dépasser dépend du secteur géographique du logement et de la composition du foyer.
Les limites de revenu des locataires ne doivent pas être dépassées pour PINEL 2021 et 2020
Pour s’y retrouver, il suffit de repérer la colonne correspondant à la localisation de votre bien et de croiser avec la ligne adaptée à la situation familiale du candidat.
Exemple
M. Corrigetonimpot possède un appartement en zone A. Un couple souhaite louer son bien. Leur revenu ne doit pas excéder 57 489 €. Au-delà, l’avantage Pinel tombe à l’eau. Ce détail, pourtant très concret, peut conditionner tout le montage fiscal.
Autre point à surveiller : ne confondez pas cette limite de ressources avec le plafond de loyer Pinel. La loi impose aussi de fixer un loyer en adéquation avec le marché local. Pour ceux qui souhaitent approfondir ce calcul, ce guide dédié au plafond de loyer Pinel vous donnera toutes les clés.
Comment évolue le plafond de loyer du locataire Pinel si le contrat est signé en 2021 ou plus tard ?
Ce qui compte, c’est la date de signature du bail. On examine les ressources du locataire au moment même où le contrat Pinel est conclu. Si le foyer respecte le plafond l’année de la signature, la règle est respectée. Par la suite, les évolutions de revenus n’entrent pas en ligne de compte. En revanche, si un nouveau locataire arrive en cours de dispositif, il faudra à nouveau vérifier les plafonds en vigueur.
La grille de ressources évolue tous les ans, mais les ajustements sont généralement minimes. Pour 2021, les plafonds restent identiques à ceux de 2020. La mise à jour intervient habituellement en mars. Un bail signé en janvier peut donc s’appuyer sans risque sur la grille de l’année précédente.
Exemple
En janvier 2021, M. Corrigetonimpot doit louer son logement. Les plafonds de l’année ne sont pas encore publiés. Il utilise donc ceux de 2020, en toute tranquillité. Cette souplesse évite de bloquer une location en début d’année pour une question administrative, même si la grille à venir pourrait évoluer.
Prenez garde cependant : même si la grille de ressources N-1 est utilisée, l’année de référence du revenu fiscal change. Ce point mérite une attention particulière, détaillé juste après. Pour suivre l’évolution du texte officiel, le document de référence est consultable en bas de page, et sera actualisé dès la publication des nouveaux plafonds.
Le revenu fiscal de référence du locataire Pinel : quel montant demander ?
Le critère déterminant, c’est le revenu fiscal de référence, et non le salaire ou le revenu imposable. Ce chiffre, présent sur l’avis d’imposition du locataire, sert de base pour le contrôle du plafond Pinel. Demandez systématiquement ce document et vérifiez que le revenu fiscal de référence soit bien en dessous du seuil fixé par la table.
Exemple
M. Corrigetonimpot propose un logement Pinel en zone B2 à un couple avec un enfant. Le plafond de ressources pour ce foyer : 45 314 €. Il suffit de contrôler que le chiffre inscrit sur l’avis fiscal du locataire soit inférieur à ce montant pour valider la location et sécuriser la réduction Pinel.
Quelles déclarations fiscales le locataire calcule-t-il la limite de ressources Pinel ?
L’avis d’imposition reste la pièce maîtresse pour contrôler les ressources du locataire. Encore faut-il s’assurer que le bon millésime est utilisé : la date du bail détermine l’année de référence du document à fournir. Pour clarifier, voici comment s’y retrouver selon l’année de signature du bail :
- Si le bail Pinel est signé en 2021, il faut vérifier le plafond avec l’avis d’impôt 2020 (portant sur les revenus 2019).
- Pour un bail conclu en 2020, on utilise l’avis d’impôt 2019 (revenus 2018).
- En 2022, il faudra l’avis d’impôt 2021 du locataire.
L’avis fiscal permet également de connaître le nombre de personnes à charge du foyer, un élément décisif pour déterminer le plafond applicable.
Exemple
M. Corrigetonimpot doit relouer son bien Pinel situé en zone B1 en 2021. Son locataire part, il doit le remplacer. Le nouvel arrivant devra donc fournir l’avis d’impôt 2020 (revenus 2019). Si le revenu fiscal de référence indiqué sur ce document respecte le plafond de la table, le bail peut être signé sans risque.
Il est possible de conserver un autre avis fiscal du locataire Pinel sous certaines conditions.
La question de la date de l’avis d’impôt peut devenir un casse-tête, notamment en cas de dépassement du plafond. Si le locataire dépasse la limite, la location ne peut pas se faire ou la réduction Pinel peut être perdue. Mais l’administration fiscale prévoit une certaine souplesse : il est parfois possible de retenir l’avis d’impôt de l’année suivante, si le revenu a baissé. Cela concerne seulement les locations signées après septembre, puisque l’avis fiscal de l’année n’est disponible qu’à ce moment-là.
Exemple
M. Corrigetonimpot s’apprête à louer son bien Pinel en 2021. La première vérification, sur l’avis d’impôt 2020 (revenus 2019), montre un revenu supérieur au plafond. Il peut alors demander au candidat locataire son avis d’impôt 2021 (délivré en septembre), pour vérifier si la baisse de revenus permet de passer sous le seuil. Si tel est le cas, la location redevient possible et l’avantage Pinel est préservé.
Pour optimiser vos démarches et éviter les erreurs sur la déclaration, il n’est pas inutile de se documenter. Prendre le temps de comprendre les subtilités de la déclaration Pinel permet d’éviter les pièges et de maximiser ses économies. Un guide complet existe pour vous accompagner point par point : intégrer ou non certaines dépenses à la réduction, corriger un oubli de prêt, retrouver les cases spécifiques en ligne… Se poser les bonnes questions au bon moment, c’est souvent la clé pour alléger sa fiscalité de plusieurs centaines d’euros.
