Comment calculer le coût d’un prêt relais ?

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Le prêt de relais immobilier vous permet d’acheter une maison neuveavant d’avoir vendu la vôtre. Se compose généralement de 2 lignes de crédit, un report des paiements mensuels est possible afin d’éviter d’accumuler trop de frais. Il est utilisé dans environ 10% des transactions de vente pour l’achat, voici son opération accompagnée d’un exemple .

Le principe du prêt immobilier pont

Le prêt du pont immobilier consiste à prêter le montant que vous tirez de la vente de votre propriété actuelle, sans l’avoir vendu . Cela vous permet d’acheter immédiatement un logement disponible sur le marché, avant que d’autres acheteurs ne s’inscrient pour vous.

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La banque prêtera 70 % de la valeur nette du vendeur , c’est-à-dire la somme qui finira dans votre poche une fois que votre logement actuel sera vendu.

Cette somme est calculée comme suit :

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Prix de vente estimé — capital restant dû (CRD) * 70%

Pour votre compte  : Cette opération est disponible en plusieurs méthodes, cet article décrit les plus courantes.

Exemple de relais immobilier classique

Prenons l’exemple d’un appartement dont le prix de vente est estimé à 150 000€et dans lequel les propriétaires ont un capital résiduel dû (CRD) de 100 000€. Admettons qu’ils cherchent à acheter un appartement plus grand pour 200.000€ .

La banque commence par calculer ce qu’elle récoltera de cette vente :

150 000€ (Prix de vente) — 100 000€ (CRD) = 50 000€

Ensuite, vous avez besoin d’une marge de sécurité de 70% :

50 000 €* 70% = 35,000€

Le montant du prêt relais sera, par conséquent, 35 000 euros, nous admettrons que la banque leur accorde 1,50 p. 100. Ils ne paieront pas de mensualités, mais seulement des intérêts intermédiaires de 44€ (arrondis) par mois, hors assurance.

Toujours manquant 165 000€ pour acheter un logement, admettons que la banque leur accorde plus de 20 ans à 1,40% sans assurance. Les nouveaux propriétaires disposeront donc d’une assurance mensuelle de 789€ (arrondie) non incluse.

Pendant la période transitoire, c’est-à-dire jusqu’à ce qu’ils retirent la vente de leur maison, ils paieront des versements mensuels de 833 euros à la banque de crédit. Ces versements mensuels seront ajoutés à l’échéance de votre prêt immobilier actuel.

Pour votre compte  : Une banque accorde un report total des paiements mensuels si votre revenu ne vous permet pas d’accumuler de lourdes dépenses pour la période de transition.

Une fois leur ancien logement vendu, ils vendent leur ancien crédit immobilier et donc remontent à des versements mensuels de 789€, hors assurance. Ils ont encore un capital de 15 000 euros :

150.000 € (prix de vente) — 100 000€ (CRD) — 35 000€ (prêt relais) = 15 000

De là, ils ont 2 solutions :

  • Gardez ces 15 000€ d’économies ou utilisez-les pour d’autres projets, en maintenant vos versements mensuels à 789€ .
  • Rejetez-les dans votre prêt immobilier, ce qui réduira vos versements mensuels à 717 euros .

Pour la simplicité de l’explication, cet exemple ne prend pas en compte les tarifs d’achat et de garantie . Un bon contrat devrait prévoir une renonciation aux sanctions de remboursement anticipé, si les acheteurs refusent leur capital sur le nouveau prêt immobilier afin de réduire leurs paiements mensuels.

La variante de l’achat de revente de prêt de relais

La version vente au détail de l’achat donne plus de liberté sur la modularité du prêt immobilier puisque la vente est frappée. Dans cette configuration, la banque détermine avec les vendeurs ce qu’ils feront avec le montant augmenté, puisque leur ancien logement est vendu.

Elle achète donc sa dette immobilière et leur donne assez de crédit pour acheter le nouveau logement. Lorsque la vente de l’ancien logement est terminée, ils injectent un montant minimum convenu à l’avance et peuvent alors :

  • Réduisez vos paiements mensuels tout en maintenant la période de remboursement ,
  • garder le montant des paiements mensuels, mais réduire la période de remboursement .

Fr info : vous devriez réfléchir à ce que ce capital vous apporterait si vous mettez dans un environnement bancaire. En novembre 2020 , le taux moyen de l’immobilier était de 1,20%, tandis que la meilleure assurance vie à l’appui de l’euro enregistré plus de 2,5% en 2019.

Avantages et inconvénients du prêt immobilier

Avantages

Le prêt de relais immobilier a un grand avantage : la capacité de se déplacer rapidement sans avoir vendu votre maison actuelle.

Imaginons que vous aviez une passion pour une maison. Vous devez d’abord vendre votre appartement pour l’acheter. Ensuite, vous signez un contrat de vente avec les propriétaires de la maison, mais les seules clauses d’ arrêt que vous pouvez entrer concernent le fait de ne pas obtenir un prêt immobilier sous certaines conditions définies.

Dans le cas où vous ne pouvez pas vendre votre appartement, vous n’êtes plus en mesure d’acheter la maison et vous perdez votre dépôt de garantie. Le prêt de relais évite cette situation en avançant le montant requis, et en le laissant parfois jusqu’à 24 mois pour vendre sa appartement.

Pour information : selon l’indicateur de tension immobilière (ITI) des Best Agents, en décembre 2020 , à Strasbourg , les acheteurs sont 20% plus nombreux que l’immobilier à vendre, de sorte que le marché est dynamique. A Rennes l’immobilier à vendre sont 2% plus nombreux que les acheteurs potentiels, de sorte que le marché est ralenti.

Les inconvénients

Le prêt de relais immobilier a l’inconvénient d’être plus cher qu’un prêt amortissable conventionnel, car vous paierez :

  • Intérêts provisoires.
  • Garanties.
  • Pénalités de remboursement anticipé.

Ceci est une opération à ne pas prendre à la lumière, sous la douleur de couché au pied du mur. En particulier, il est très important de faire diverses estimations de la valeur de la propriété à vendre.